De S?o Paulo
Mais uma vez venho aqui (devo confessar desanimado), para protestar contra o chamado "feir?o da casa pr?pria", promovido todo ano por uma grande institui??o financeira. Ela torra milh?es de reais em an?ncios espalhados na m?dia, num tipo de oferta que me deixa com os cabelos arrepiados. E o pior: na promo??o feita no corrente m?s de maio foram fechados centenas de neg?cios. Conclus?o: o desespero e a desinforma??o do consumidor ? t?o grande que, cada vez mais ele fica sujeito ? publicidade massiva desse tipo de oferta, que sequer deveria existir.
Uma casa ou um apartamento n?o devem jamais ser comprados numa exposi??o de fim de semana, como se a pessoa estivesse comprando frutas na feira livre ou numa liquida??o tipo queima de estoque de roupas ou sapatos.
A casa pr?pria ?, para a grande maioria dos consumidores, o mais importante (e mais caro) neg?cio da vida inteira. ? a realiza??o de um sonho e, por isso, deve ser tratado com a reflex?o e o carinho que merece.
Indo numa dessas "promo??es", o consumidor corre o risco de comprar um im?vel por impulso, sem qualquer avalia??o objetiva, pois quando chega ao local sofre todo tipo de press?o e influ?ncia dos vendedores, cujo maior interesse ? vender, fechar um bom neg?cio com polpudas comiss?es. Para o comprador fica, ?s vezes, a frustra??o de morar onde n?o tinha exatamente planejado e, ainda por cima, endividado pelo compromisso assumido de longo prazo (10, 15 20 anos ou mais).
Como eu j? disse antes nesta coluna, voc?, consumidor, deve ignorar esse tipo de oferta. O vulto do neg?cio imp?e muita calma e reflex?o antes da tomada de decis?o pelo seu fechamento.
Para ajudar dou as dicas abaixo. Elas valem tanto para a venda de im?veis feita por corretores e imobili?rias como por particulares.
Mas, antes de mais nada, saiba que a melhor receita para a aquisi??o de um im?vel ? a de que voc? nunca deve adquiri-lo sem os conselhos de um profissional especialista no assunto. ? muito bom sempre consultar um advogado. ? um gasto necess?rio e fundamental nesse tipo de compra.
De qualquer maneira, mesmo antes disso, voc? pode adotar algumas cautelas para a sua realiza??o. Veja.
- Certid?es pessoais do(s) vendedor(es)
Deve ser obtidas as seguintes certid?es em nome do(s) vendedor(es):
- da Justi?a Federal (Distribuidor do F?rum) - per?odo de dez anos;
- de A??es C?veis (Distribuidor do F?rum) - dez anos;
- das A??es da Fazenda Estadual (Distribuidor do F?rum) - dez anos;
- das A??es da Fazenda Municipal (Distribuidor do F?rum) - dez anos;
- das A??es de Fam?lia, em especial que certifiquem a capacidade Civil/Interdi??es/Curatelas (Distribuidor do F?rum) - dez anos;
- das A??es trabalhistas (Distribuidor do F?rum);
- do Cart?rio de Protestos - cinco anos;
- da D?vida Ativa da Uni?o/Negativa do Imposto de Renda.
- Local das certid?es
As certid?es devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor e, tamb?m, na cidade onde est? localizado o im?vel (caso o im?vel seja de local diverso da resid?ncia do vendedor).
Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou, por exemplo, residir numa cidade e tiver neg?cios em outra, as certid?es devem ser obtidas em ambas as cidades.
Se o vendedor for casado, as certid?es devem ser obtidas, tamb?m, em nome do c?njuge.
Se o im?vel pertencer a pessoa jur?dica, as certid?es devem tamb?m ser tiradas. (Ver abaixo o item sobre construtoras e imobili?rias).
- Onde obter certid?es
As certid?es da Justi?a Federal, das a??es c?veis, das a??es das Fazendas Estaduais e Municipais, das a??es de Fam?lia, das a??es trabalhistas e do Cart?rio de Protesto s?o obtidas diretamente nos respectivos F?runs - Da Justi?a Federal e Estadual. As certid?es da D?vida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.
- O que dizem as certid?es
? pelo exame das certid?es que voc? saber? se o vendedor pode mesmo vender o im?vel sem problema.
Se as certid?es forem negativas, isto significa que o(s) vendedor(es) n?o tem nenhum impedimento para a venda.
Se elas forem positivas, isto ?, se apresentarem alguma restri??o, alguma a??o ajuizada, protesto de t?tulo, etc., isso pode ser ou n?o ser impedimento para a venda. Depender? do tipo de ocorr?ncia. Por isso, se as certid?es apresentarem restri??es, devem ser examinadas por um advogado de confian?a. Ele dir? se o neg?cio pode ou n?o ser feito.
- Certid?o do im?vel
Cart?rio de registro de im?veis
Em rela??o ao im?vel, deve ser examinada a escritura registrada no Cart?rio de Registro de Im?veis e a Certid?o Vinten?ria e Negativa de ?nus Reais do Im?vel. Essa certid?o deve ser obtida no Cart?rio de Registro de Im?veis em que o im?vel seja registrado.
Certid?o negativa do IPTU ou INCRA
Obtenha tamb?m a Certid?o de Quita??o Fiscal do im?vel - Certid?o Negativa de Impostos Prediais. Se o im?vel for urbano, a certid?o deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Coloniza??o e Reforma Agr?ria).
- Servi?o feito por despachantes
No mercado h? despachantes especializados em providenciar o pedido de certid?es. Voc? pode se utilizar desse tipo de servi?o.
IPTU e ITR - Carn?s do ano corrente e do anterior
Pe?a tamb?m os carn?s quitados do ano em curso (o ano em que se est? fazendo o neg?cio) e do ano imediatamente anterior, relativos ao Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU (Prefeitura) ou ao Imposto Territorial Rural (Incra).
Despesas gerais
Pe?a comprovantes atuais e pagos das despesas com ?gua, luz, esgoto e g?s (se encanado).
Despesas de condom?nio
Em casos de apartamentos em condom?nio, pe?a declara??o do s?ndico do pr?dio atestando que n?o h? atrasos nas despesas condominiais.
- Construtoras e Imobili?rias
Muitos im?veis pertencem a construtoras e imobili?rias. Cuidado: isso n?o garante que a compra n?o trar? riscos. Voc? deve tirar ou exigir todas as mesmas certid?es acima especificadas.
- Cuidado com ofertas enganosas
Cuidado com a publicidade enganosa. Nem sempre o anunciado em r?dio, televis?o e especialmente em jornais e folhetos condiz com a realidade. Cheque adequadamente a metragem: ?rea ?til, ?rea constru?da, ?rea comum. Pergunte se a ?rea da garagem foi considerada e como. Veja se a ?rea do terra?o est? inclu?da.
Nos im?veis j? constru?dos e nos de terrenos cheque dados reais, tais como: metragem, ?rea total, ?rea ?til, localiza??o do apartamento, n?mero de pavimentos, n?mero de quartos, localiza??o da garagem etc. comparando-os com os dos an?ncios, escritura ou compromisso de compra e venda.
Nos im?veis vendidos na planta e/ou em constru??o, confira a oferta dos an?ncios com a planta, o memorial descritivo, a escritura ou o compromisso de compra e venda. Cheque todos os componentes e caracter?sticas do im?vel, conforme acima especificado.
- Vistoria
Antes de comprar o im?vel, ? preciso conhec?-lo, examinando-o para ver se ele atende ?s suas necessidades e expectativas. N?o o adquira vistoriando-o s? de dia, no hor?rio marcado pelo corretor ou vendedor. Procure conhecer as condi??es da vizinhan?a ? noite - barulhos, tr?nsito, feira livre etc. ? importante conhecer a regi?o para ver se ela oferece aquilo que voc? precisa, como escolas, farm?cias, supermercados etc.
- Especialista
A compra de im?veis apresenta ainda uma s?rie de peculiaridades. Por exemplo, a compra de im?vel por empreitada ou pre?o de custo ou feita pelo Sistema Financeiro de Habita??o etc. Mais um motivo para a consulta ao especialista.
Em alguns casos deve ser checado se n?o h? projeto para desapropria??o do local. Por exemplo, se o im?vel est? localizado numa rua importante ou perto de estrada ou ?rea de manancial etc. ? preciso saber, ainda, em alguns casos, se a ?rea n?o ? de prote??o ambiental.
Lembre-se de que cada situa??o comporta componentes pr?prios de avalia??o que devem ser levados em considera??o. Esta orienta??o ? apenas preliminar e gen?rica. As quest?es concretas e particulares devem ser levadas a um advogado especialista que, como j? disse, deve intervir em contratos de compra e venda desse tipo.
Cheque tamb?m junto ao Procon se a construtora e/ou imobili?ria vendedora t?m reclama??es, quantas e de que tipo.
- O compromisso de compra e venda
O compromisso ? um documento usual firmado antes da escritura e a partir de sua assinatura as partes providenciar?o os documentos necess?rios. Ap?s a obten??o dos documentos ? feita a escritura.
- A escritura
Depois dos documentos prontos e se n?o houver impedimentos (penhora, a??es judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cart?rio de Notas, normalmente indicado pelo comprador. O escrevente do Cart?rio ? o respons?vel por lavrar a escritura, que ser? lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do im?vel ? transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cart?rio de Registro de Im?veis.
- Registro no Cart?rio de Registro de Im?veis
Depois de assinada, o Cart?rio emite uma c?pia da escritura que tem que ser levada ao Cart?rio de Registro de Im?veis (no qual o im?vel adquirido est? matriculado) para registro. Esse ? um servi?o que muitos escreventes de Cart?rio de Notas fazem, a pedido do comprador.
Anote: O compromisso de compra e venda tamb?m pode ser registrado no Cart?rio de Registro de Im?veis. ? mais garantido fazer o registro do compromisso, especialmente nos casos em que ainda correr? longo prazo para ser passada a escritura.
De todo modo, nunca deixe de fazer o registro da escritura no Cart?rio de Registro de Im?veis, pois, como falei, ? ele que garante a propriedade do bem.
Rizzatto Nunes ? mestre e doutor em Filosofia do Direito e livre-docente em Direito do Consumidor pela PUC/SP. ? desembargador do Tribunal de Justi?a de S?o Paulo. Autor de diversos livros, lan?ou recentemente "Superdicas para comprar bem e defender seus direitos de consumidor" (Editora Saraiva) e o romance "O abismo" (Editora da Pra?a).Fale com Rizzatto Nunes: rizzattonunes08@terra.com.br
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